De Nederlandse kantorenmarkt staat in 2025 op een kantelpunt. Bedrijven willen minder vierkante meters, maar wel van hogere kwaliteit. De focus ligt op duurzame kantoren op aantrekkelijke, bereikbare locaties, vooral in grote steden. Hieruit volgt een tweedeling: moderne, gewilde kantoren floreren, terwijl verouderde panden in perifere gebieden met leegstand kampen. Vooral energielabels en wetgeving bepalen de marktdynamiek. Tegelijkertijd blijven hybride werkvormen de standaard, met gemiddeld drie dagen op kantoor. Werkgevers waarderen hybride werken, maar zien ook het belang van kantoor voor samenwerking, kennisdeling en cultuur.
Gestegen vraag
Het NVM Kantorenmarkt Rapport 2025 meldt dat de vraag naar kantoorruimte in 2024 licht gestegen is. Hybride werken vergroot de vraag naar flexibele, multifunctionele en duurzame kantoorruimtes. Beleggingen trekken aan, maar richten zich vooral op duurzame objecten op toplocaties. Transacties en huurprijzen stijgen in deze segmenten, met name in de G5-steden (de vier grote steden in de Randstad plus
Eindhoven). De verduurzaming van het bestaande aanbod blijft achter in gebieden met lage markthuur; investeringen renderen daar minder snel. Overheidsprojecten spelen een voorbeeldrol in verduurzaming.
Mensgericht perspectief
Het rapport laat drie experts aan het woord over de trends die zij zien. Het betreft Cees van der Spek (EDGE),
Barbara Dujardin (HofmanDujardin) en Jacqueline Schlangen (directeur van het CFPB). Binnen de trendanalyse brengt Jacqueline Schlangen een mensgericht perspectief in. Ze benadrukt dat gedrag en beleving cruciale factoren zijn bij het ontwerpen van werkomgevingen. Werkplekken worden vaak ingericht op basis van esthetiek of efficiëntie, maar niet afgestemd op hoe mensen zich daadwerkelijk gedragen. Mensen willen zich herkennen in hun omgeving, zich veilig voelen, en bij hun eigen team zitten.
Onderzoek van het CFPB toont aan dat ervaringen van drukte op kantoor vaak voortkomen uit de onmogelijkheid om nabij collega’s te zitten, ondanks objectief lagere bezettingsgraden dan vóór COVID-19. Ook uit Jacqueline Schlangen kritiek op het dominante efficiencydenken in vastgoedbeheer: voor leren, ontwikkelen, innoveren en netwerken is juist extra ruimte nodig. Die meerwaarde komt op langere termijn terug in de effectiviteit van organisaties, iets dat volgens haar onvoldoende wordt meegewogen.
“Op kantoor heb je natuurlijk je primaire taak”, zegt Jacqueline Schlangen. “Maar je doet er veel meer. Je
bent ook bezig met secundaire taken als leren en ontwikkelen, innovatie en je netwerk bouwen. Dat zijn allemaal zaken die op de langere termijn ook voor de organisatie veel meerwaarde opleveren.”
Conclusie van het rapport
Het rapport concludeert dat locatie, duurzaamheid en flexibiliteit dé bepalende factoren zijn voor de kantorenmarkt in 2025. De voorkeur verschuift naar hoogwaardige, duurzame kantoren op goed bereikbare locaties. Hybride werken is inmiddels stevig verankerd in de meeste organisaties. Het kantoor moet aantrekkelijk zijn om mensen aan te trekken. De groeiende vraag naar kwaliteit biedt kansen, maar vergt volgens het rapport wel gerichte investeringen en een visie die verder reikt dan alleen efficiëntie.
